Hur mycket är en skogsfastighet värd?

Hur beräknas egentligen en skogsfastighets totala marknadsvärde och hur ser banken på skogsmark som säkerhet jämfört med exempelvis ekonomibyggnader, jaktmöjligheter och åkermark? Vi reder ut vad som kan vara bra att känna till.

För den som exempelvis vill köpa ett hus på landet med tillhörande skog och är mera hemtam med privatbostadsmarknadens värderingsprinciper kan det vara lite krångligare med m3sk, m3fub och andra obekanta begrepp. Oavsett om du ska köpa en skogsfastighet för första gången, köpa till mark eller sälja är det därför bra att känna till hur en skogsfastighets olika delar värderas.

Så låt oss börja med att reda ut detta m3sk. m3sk, eller skogskubikmeter, är en enhet som ofta används i samband med skogsbruksplaner, prisstatistik och försäljning av rotposter och betecknar ett skogsbestånds virkesvolym. Måttet innefattar trädens hela stamvolym ovanför normal stubbhöjd. Det innebär att såväl topp som bark räknas med, men inte grenar, stubbar eller rötter. Skog säljs däremot oftast i måttet m3fub. En m3fub motsvarar 0,82 av en m3sk.

Det kan tyckas enkelt att uppskatta ett ungefärligt värde genom att multiplicera snittpriset med skogsarealen, men är långt ifrån tillräckligt för att bedöma det totala marknadsvärdet på en enskild skogsfastighet.

För att bedöma totalvärdet behöver man titta på fler parametrar som jaktvärde, virkesvärde och råmarkvärde och sedan jämföra kubikvärdet med hektarvärdet. Exempelvis ger mark med mycket gammal skog ett högt hektarvärde och ett lågt kubikmeterpris. Vice versa kan lite skog ge ett högt kubikmetervärde, men ett lågt hektarvärde. Därför ska man inte enbart stirra sig blind på kubikmeterpriset, utan göra en samlad bedömning utifrån de lokala förutsättningarna.

Skogsbruksplanen är ett viktigt hjälpmedel och underlag för Landshypotek när vi ska titta på hur en fastighet ser ut, vad och när det ska avverkas och vilka åtgärder som behöver utföras. Arrondering, boniteten och belägenhet är faktorer som har stor påverkan på värderingen.

Hur räknar jag ut taxeringsvärde?

Vad är värdet på skogsmark?

Priset på skogsfastigheter har ökat kraftigt sedan millenieskiftet. Ökningen stannade av och gick till och med ned omkring 2013-2014, men tog ny fart 2015 enligt statistik från olika mäklarorganisationer. Under 2017 syntes en utplaning i södra Sverige men en kraftig prisökning i norra Sverige, medan 2018 såg stigande priser i södra och mellersta men sjunkande priser i norra Sverige. Under 2019 steg priserna i södra Sverige, och det genomsnittliga priset för en skogsfastighet nådde en ny rekordnivå. Priserna har även därefter varit stadigt ökande i nästan hela Sverige fram till och med 2022, utom för mellersta Sverige som hade en liten nedgång under 2022.

Priserna på skogsmark brukar anges i kronor per skogskubikmeter (m³sk). En mark med mycket ungskog och kalmark ger ju på kort sikt mindre utdelning för ägaren än en mark med mycket avverkningsmogen skog.

Ludvig & Co (f.d. LRF Konsult), en av landets största fastighetsmäklare av skogsfastigheter, brukar redovisa sin senaste prisstatistik.

Vad kostar det att värdera en skogsfastighet?

Skogsfastigheters värde fastställs främst utgående från fastighetsvärderingar utförda av skogsproffs. Skogsvårdsföreningar, skogsbolag och skogstjänstföretag gör fastighetsvärderingar. Finlands skogscentral gör inte fastighetsvärderingar. 

Den vanligaste värderingsmetoden som används är den så kallade summavärdemetoden. Med summavärdemetoden fastställs skogsfastighetens värde per beståndsfigur som en summa av markens värde, plantornas värde, beståndets avverkningsvärde och eventuellt förväntningsvärde. Markens värde, plantornas värde och förväntningsvärdeskoefficienten fås från regionala tabeller eller räkneprogram. Beståndets avverkningsvärde räknas utgående från genomsnittspriser för virke i området under flera års tid. 

Hur mycket är 5 hektar skog värd?

När skogen vårdas på rätt sätt, i rätt tid och på ett planenligt sätt förbättras skogens avkastning och den producerar regelbundna avverkningsinkomster. En välvårdad skog mår dessutom bra.

En skog som vårdas väl och i rätt tid växer bäst och producerar värdefullt timmer av god kvalitet. Hurdan avverkningsinkomst ägaren får i samband med förnyelseavverkningen som genomförs i slutet av beståndets omloppstid beror på flera faktorer.

Hur mycket är 100 hektar skog värd?

KRÖNIKA. Jag skulle lika gärna kunna börja med frågan, hur långt är ett snöre? Men först - skogsfastigheter har haft en otrolig värdeökning under de senaste 10 till 15 åren. Det brukar talas om milstolpar; först när försäljningspriserna översteg rotnettot i slutet på 1990-talet och sedan när desamma översteg virkespriserna under andra halvan av 2000-talet.

Svaret är att värdet på virkesförrådet i yngre gallringskog nog inte är högre, resten av värdet ligger i marken och att den finns kvar. Jag kan belysa det ytterligare med ett förenklat räkneexempel. Tänk er en ungskog i Östergötland med en ålder på 5-10 år och en virkesvolym om ca 20 m3sk/ha och ett snittpris på 500 kr/m3sk. När enbart hänsyn tas till kubikmeterpriset skulle marknadsvärdet då bli 10 000 kr/ha. När markvärdet läggs till blir marknadsvärdet istället bli 40 000 kr/ha fördelat på ett markvärde på ca 30 000 kr/ha och ett värde på ungskogen på ca 10 000 kr/ha. Jag brukar göra jämförelsen med åkermark, där är det marken med framtida avkastning man betalar för och inte värdet på grödan vid tidpunkten för köpet.

Hur mycket betalar man i taxeringsvärde?

Fastighetsavgiften är 0,75% av fastighetens taxeringsvärde, upp till ett maxbelopp som är 9 287 kr för inkomståret 2022 (som deklareras under 2023).

För att räkna ut fastighetsavgiften multiplicerar man fastighetens taxeringsvärde med 0,0075. Överstiger summan årets maxbelopp är det istället maxbeloppet som skall betalas.

Dessa förutsättningar gäller för vanliga hus/villor/småhus. Takbeloppet följer den årliga förändringen av inkomstbasbeloppet. Cirka hälften av alla småhusägare i Sverige betalar maxbeloppet.

Nybyggda småhus är fria från fastighetsavgiften i 15 år från och med värdeåret. Värdeår är vanligtvis det år som huset blir färdigbyggt.

Du hittar värdeåret i ditt senaste beslut om fastighetstaxering eller på Mina sidor på Skatteverket.se

Vad är bäst högt eller lågt taxeringsvärde?

Ett taxeringsvärde är ett samlat värde av en fastighet. Det kan vara både ett tomtvärde och ett byggnadsvärde beroende på hur ägarförhållandena ser ut. Taxeringsvärdet ligger till grund för hur mycket fastighetsskatt eller fastighetsavgift du ska betala. Ju högre taxeringsvärde desto högre avgift. Men äger du ett hus som har ett taxeringsvärde över 1 060 000 kronor betalar du ändå inte mer än takbeloppet för fastighetsavgiften, vilket för inkomståret 2020 är 8 349 kronor för småhus.

Taxeringsvärdet på din fastighet kan också ha betydelse om du behöver ta ett banklån och vill ha din fastighet som säkerhet. Ditt försäkringsbolag kan också titta på taxeringsvärdet om du råkar ut för en skada på huset och de behöver räkna på ersättning. Dessutom använder kommunen taxeringsvärdet när de ska beräkna tomträttsavgälder. Och det används i vissa fall som underlag vid friköp av tomträtter, samt vid en fastighetsvärdering.

Hur mycket pengar får man per hektar skog?

Procentuellt var uppgången störst i södra Sverige där priset steg med 13,8 procent till 817 kronor per skogskubikmeter, enligt beräkningar från Ludvig & Co.

I mellersta landsdelen steg priserna på skogsmark med 9,4 procent vilket innebar 540 kronor skogskubikmetern. I norra Sverige steg priserna 10 procent till 333 kronor per skogskubikmeter.

Hur mycket är 200 hektar skog värd?

Procentuellt var uppgången störst i södra Sverige där priset steg med 13,8 procent till 817 kronor per skogskubikmeter, enligt beräkningar från Ludvig & Co.

I mellersta landsdelen steg priserna på skogsmark med 9,4 procent vilket innebar 540 kronor skogskubikmetern. I norra Sverige steg priserna 10 procent till 333 kronor per skogskubikmeter.

Hur mycket tjänar man på 1 hektar skog?

Stabil investering: Skog ger möjlighet till en nettoavkastning på 3 till 4 procent per år, även sett över lågkonjunkturer och försämrad världsekonomi.
Efterfrågan på virke: Det finns en ständig efterfrågan på virke. Det används som byggmaterial och inom pappersindustri.
Biomassa: Efterfrågan på miljövänlig energi gör att det finns en ökad efterfrågan på biomassa från skogen.
Relativt liten insats: Skogen växer och ökar i värde av sig själv. Träden använder gratis solenergi och behöver inte vattnas. Dock ökar du värdet ytterligare genom bra skogsvård.
Ekologiskt: Att äga skog är nog den grönaste investering man kan tänka sig. En förnybar källa både som energi och råvara.
En ren njutning: Om du köper egen skog är det en riktigt skön känsla att vandra omkring på sin mark och se hur skogen växer från år till år.
Realtillgång: Att investera i skog innebär att satsa på reala tillgångar. Det innebär ofta lägre risk och långsammare värdeförändringar.

Det finns i huvudsak två sätt att investera i skog:

Kan man sänka taxeringsvärdet?

Var en fastighet ligger har stor betydelse för värdet. Det beror på att prisnivåerna för fastigheter skiljer sig åt mellan olika områden. Inom fastighetstaxeringen delar man därför in landet i olika geografiskt avgränsade områden, så kallade värdeområden. Inom varje värdeområde fastställer vi värdenivåer så att de är lika för alla jämförbara fastigheter inom området. Det finns separata värdenivåer för de olika byggnadskategorierna friliggande småhus, radhus och kedjehus, parhus med flera.

Inom ett värdeområde kan Skatteverket även fastställa att det typiskt sett råder särskilda förutsättningar vid värderingen. Till exempel kan ett värdeområde ha bildats bara för de fastigheter som ligger utefter en hårt trafikerad väg och som alla är påverkade av buller och andra störningar från trafiken. Värderingen inom det området är därmed redan från början gjord med hänsyn till trafikstörningarna. Du som fastighetsägare i ett sådant område behöver därför inte själv begära att ditt taxeringsvärde justeras ner av det skälet.

Kan man bjuda under taxeringsvärde?

Bostad & Fastighet

Hej. Jag är intresserad av att köpa en fastighet, där byggnaden är av mycket dåligt skick. Taxeringsvärde är 1.086.000 kr vilket ger en indikation på att marknadsvärdet borde vara 1.448.000 kr. Ett förvärv under marknadsvärde utgör gåva, om jag förstått det rätt. Vilket ger följdeffekter för mig som köpare, om jag senare skulle sälja fastigheten. Nu till min fråga. Vad händer om det verkliga marknadsvärdet inte ens är i närheten av 1.488.000 kr, och kanske inte ens överstiger taxeringsvärdet? Om en mäklare värderar fastigheten och det inte finns något intresse alls? Ex jag lägger ett bud på 1.000.000 kr som säljaren accepterar, och inga andra bud finns. Då är ju det marknadsvärdet. Utgör förvärvet då ett köp eller en gåva? Jag har ju trots allt betalat ett faktiskt marknadsvärde. Tack på förhand

Hur mycket är 100 hektar skog värt?

Jag har själv ingen skog mer än den väldigt lilla plätt som omger fastigheten där jag bor. Vid ett par tillfällen har jag varit nära att köpa rena skogsfastigheter men av olika anledningar blev det ingen affär.

Har dock en del vänner som är skogsägare. De flesta är eller har varit jägare och trivs i skog och mark. De som fortfarande är aktiva arbetar i skogen med olika sysslor över året.

Kan man leva på att äga skog?

Att göra en ordentlig analys av vad fastigheten klarar av att bära i ränte- och amorteringskostnader är A och O. Avkastningsvärdet är det som är mest intressant ur ett finansieringsperspektiv, det som ger cashflow.

Till din hjälp har du skogsbruksplanen som kan ge värdefull vägledning i bedömningen av fastighetens bärkraftighet. Viktiga nyckeltal att titta på är fastighetens tillväxt, virkesvolymen fördelat per huggningsklass och trädslagsfördelning. Tänk också på begränsningen i skogsvårdslagen för hur mycket som eventuellt kan avverkas, de så kallade ransoneringsreglerna. Därefter kan fastighetens intäkter och kostnader ställas mot varandra.