När är en bostadsrättsförening oäkta?

Skatteverket betecknar äkta bostadsrättsföreningar för privatbostadsföretag. Privatbostadsföretag är de ekonomiska föreningar eller aktiebolag som har som huvudsakligt syfte att förse bostäder åt sina medlemmar eller delägare för så kallad “kvalificerad användning”. Med kvalificerad användning syftar man på bostadsrätter samt gemensamma utrymmen såsom trappor och hissar som används av fysiska personer.

För att räkna ut om privatbostadsföretaget till klart övervägande, alltså minst 60 %, tillhandahåller bostadsrätter åt sina medlemmar måste en besiktning av alla bostadsrätter ske. Detta för att kunna beräkna brukshyresvärdet av bostadsrätterna. När man räknar ut brukshyresvärdet av bostadsrätterna inkluderar man även brukshyresvärdet för de gemensamma ytor som behövs för bostadsrätterna ska kunna bebos, exempelvis trappor och hissar.

Tänk på! För att avgöra om det är en äkta bostadsförening genomförs en inspektion där bruksvärdeshyran av bostadsrätterna måste vara 60% av hela husets bruksvärde.

Hur beskattas en oäkta bostadsrättsförening?

Med privatbostadsföretag menas en ekonomisk förening eller aktiebolag där verksamheten till minst 60 procent består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna eller delägarna i byggnader som föreningen eller bolaget äger. Ett privatbostadsföretag brukar ofta kallas för en äkta bostadsrättsförening.

Ett bostadsföretag som inte uppfyller kraven för att vara ett privatbostadsföretag räknas som ett oäkta bostadsföretag. Det kan bero på att bostadsföretaget har många lokaler som inte används som bostäder, till exempel butiker eller kontorslokaler. Kontakta bostadsföretaget eller bostadsföretagets förvaltare om du inte är säker på om bostadsföretaget är oäkta eller inte. Du kan också få hjälp av bostadsföretagets senaste årsredovisning. Där framgår det om bostadsföretaget var äkta eller oäkta.

Vad innebär oäkta bostadsrätt?

Oäkta bostadsrättsförening är ett begrepp i den svenska bostadsrättslagen gällande beskattning av bostadsrättsföreningar.

En förening räknas som en äkta bostadsrättsförening om den till minst 60 procent bedriver kvalificerad verksamhet. Med kvalificerad verksamhet menas främst upplåtelse av lägenheter till de egna medlemmarna. Föreningen är oäkta om den bedriver kvalificerad verksamhet till mindre än 60 procent, enligt en speciell formel.

Hur beskattas vinst vid försäljning av andel i oäkta bostadsrättsförening?

Här så ska du ange bostadsrättens namn, organisationsnummer, lägenhetens beteckning samt datum för försäljning och inköp. Du måste även ange om bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller ett aktiebolag då beskattningen skiljer sig åt.

Hur vet man om en bostadsrättsförening har bra ekonomi?

Det är inget hokuspokus. A och O är att förstå resultat- och balansräkningen i årsredovisningen.

Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året. Om intäkterna är större än kostnaderna har föreningen gått med vinst. Men målet är bara att gå runt. Balansräkningen visar föreningens ekonomiska kondition vid årets slut. Tillgångarna är hur mycket pengar föreningen har - skulderna och det som kallas eget kapital talar om hur föreningen finansierat fastigheten. Källa: GP Bostad

Kan man anmäla sin bostadsrättsförening?

Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.

Tillämpliga lagrumBestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Bostadsrättslagen (BrL). BrL hänvisar även till specifika bestämmelser i lagen om ekonomiska föreningar (Lef) som också gäller här.

Kan en bostadsrättsförening ha negativt eget kapital?

Årsredovisningens första del är förvaltningsberättelsen. Förvaltningsberättelsen ska i ord spegla det som resultat- och balansräkningen visar i siffror. I den hittar du därför en generell beskrivning över bostadsrättsföreningen och dess fastighet(er). Styrelsen ska också ge sin bild för föreningens verksamhet det gångna året. Där kan styrelsen ta upp sådant som är väsentligt inom ekonomi, fastighet och förvaltning. Styrelsen ska också lämna förslag till resultatdisposition. I förvaltningsberättelsen bör större planerade underhållsåtgärder vara beskrivna. Nyckeltal, föreningens uthyrningsbara lokaler, uppgifter om lån och styrelsens sammansättning är sådant som bör finnas med.

Förvaltningsberättelsen ger dig en översiktlig och i flera fall mer lättförståelig inblick i föreningens ekonomi än resultat- och balansräkningen. Läs den och ställ följdfrågor till styrelsen om sådant du undrar om. Tänk på att förvaltningsberättelsens innehållsrikedom kan variera mellan olika föreningar och att det därför inte alltid går att utläsa så mycket ur den. Det är inget fel så länge de grundläggande formaliakraven är uppfyllda. I en förening där allt rullar på kanske det inte finns så mycket att berätta.

Varför får inte BRF dra av moms?

Enligt momslagen ska beskattningsunderlaget för moms (det belopp som momsen beräknas på) omvärderas om en försäljning görs till en närstående till ett pris som understiger marknadsvärdet och köparen har begränsad avdragsrätt för moms. Omvärdering innebär att momsen på försäljningen beräknas på marknadsvärdet även om det angetts ett annat belopp i fakturan. Bakgrunden till bestämmelsen är att staten skulle få in mindre moms om bolag får ta betalt med lägre belopp än marknadsvärdet vid försäljning till närstående som inte har rätt att dra av moms.

Vid nyproduktion av bostadsrätter är ett vanligt tillvägagångssätt att ett bolag köper mark där det ska byggas bostadsrättslägenheter. Bolaget låter sedan bilda en bostadsrättsförening och säljer marken till föreningen med villkor att den ska anlita bolaget, eller ett annat bolag i dess byggkoncern, för att bygga lägenheterna.

Försäljning av mark är undantaget från moms medan entreprenadtjänster är momspliktiga. En bostadsrättsförening har normalt inte rätt att dra av moms, vilket innebär att bostadsrättsföreningen får en momskostnad vid köp av entreprenadtjänster. Skatteverket har under de senaste åren granskat ett stort antal brf-projekt och ofta beslutat om omvärdering eftersom det anser att byggbolagen har underprissatt den momspliktiga entreprenaden och allokerat en för stor del av ersättningen till den momsfria markförsäljningen.

När innehavaren av en lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening säljer sin bostadsrätt med vinst Hur beskattas vinsten?

”Föreningen godkänner juridisk person” står det numera alltmer sällan i bostadsannonser. Det var annars ofta det första som skvallrade om att en bostadsrätt som säljs ägs av en oäkta bostadsrättsförening.

Om det är en oäkta förening står det i mäklarbeskrivningen, i många fall lite undanskymt. Men det är en stor ekonomisk skillnad att äga en bostadsrätt i en oäkta förening jämfört med en äkta. Anledningen är att de beskattas olika. Är du osäker kan du alltid titta i årsredovisningen om du vill veta om en förening är äkta eller inte. Men inte heller det är en garanti.

Vad gäller vid ombildning till bostadsrätt?

En ombildning innebär helt enkelt att man gör om hyresbostäder till bostadsrätter som de befintliga hyresgästerna köper. Om en fastighetsägare vill sälja sin hyresfastighet kan hyresgästerna gå samman, bilda en bostadsrättsförening och köpa loss fastigheten. Två tredjedelar av de folkbokförda hyresgästerna måste vilja delta i ombildningen för att den skall bli av.

Om hyresgästerna vill bilda en bostadsrättsförening och skickar in en intresseanmälan om att köpa den till inskrivningsmyndigheten får inte fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan. Ett annat ord för denna regel är hembud.

Om ett hyreshus ombildas till bostadsrätter måste inte alla hyresgäster delta i ombildningen. De som inte vill delta kan välja att bo kvar som hyresgäst. Då äger den nya bostadsrättsföreningen bostaden och den boende får hyra bostaden av bostadsrättsföreningen istället.

Nu går vi igenom ombildningsprocessen, steg för steg. Under vissa steg finns det även förklaringsvideos som vi rekommenderar att du tittar på. De är korta och ger bra information.

Vad är skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening?

Skillnaden mellan Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag, som är den mer korrekta benämningen, är framför allt hur föreningen och dess medlemmar beskattas. Ett oäkta bostadsföretag är samma sak som ett privatbostadsföretag vad gäller boende, medlemmars rättigheter, skyldigheter och hur föreningen sköts etc. Även det oäkta bostadsföretaget lyder under bostadsrättslagen osv.

Det är skatteverket som klassar när en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta och det kan ändra sig mellan olika år om förutsättningarna ändras.

Får en bostadsrättsförening gå med vinst?

Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en årsredovisning som sedan fastställs på årsstämman. Den innehåller en resultaträkning som visar föreningens intäkter och kostnader. Intäkterna är avgifter och hyror som medlemmar och hyresgäster betalar, i kostnaderna ingår bland annat det som föreningen löpande måste betala för att sköta fastigheten samt föreningens avskrivningar.

Förenklat så blir det en förlust om kostnaderna överstiger intäkterna. Revisorerna kan i dessa fall anmärka på årsredovisningen eftersom intäkterna ska klara av driftskostnader, underhåll och framtida underhållsbehov.

Hur mycket pengar bör en bostadsrättsförening ha?

A och O är att förstå resultat- och balansräkningen i årsredovisningen.

Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under året. Om intäkterna är större än kostnaderna har föreningen gått med vinst. Men målet är bara att gå runt. Balansräkningen visar föreningens ekonomiska kondition vid årets slut. Tillgångarna är hur mycket pengar föreningen har, skulderna och det som kallas eget kapital talar om hur föreningen finansierat fastigheten.

Vad är låg belåning i bostadsrättsförening?

Historiskt har svaret på frågan ”Vad är rimligt när vi pratar lån per m2 i en bostadsrättsförening” varit: Ju lägre – helst under 5 000 kr/m2 – desto bättre.

Det innebär i sin tur att den som köper bostadsrätten får betala ett högre pris och sannolikt leder det också till större lån hos personen som köper.

Någonstans under 2010-talet började svaret bli lite mer ”det beror på” när vi pratade belåningsnivåer.

Jag som skriver har mångårig erfarenhet från arbete i en bostadsrättsförening, både genom styrelsearbete och genom mitt arbete som vicevärd. Jag och min familj har nyligen också köpt en bostadsrätt i Stockholm och då har jag fått en anledning att uppdatera mina kunskaper.

Har du frågor eller kommentarer på texten så får du gärna skriva i kommentarsfältet längst ner. Jag försöker svara på alla kommentarer.

Någon ska betala lånen på din bostadsrätt om det så är lån hos dig eller lån i bostadsrättens namn. Så i grunden är föreningens lån per kvadratmeter en ekonomisk fråga.

Stiger räntan så stiger räntan även för bostadsrätten vilket kommer påverka månadsavgiften i motsvarande grad.

Att räkna ut, eller på annat sätt ta reda på, föreningens lån per kvadratmeter är därför en av de enklaste och viktigaste sakerna du som bostadsrättsköpare har att göra innan du skriver kontrakt.

Om vi utgår från ett helt nybyggt hus, där byggkostnaden varit 100 000 kr/m2, så behöver den kostnaden betalas i och med att bostadsrättsföreningen reglerar sina skulder till byggbolaget.

Det här sker tidigt när bostadsrättsföreningen bildas på allvar och när byggnationen börjar gå mot sitt slut.

När skulden är hanterad börjar bostadsrättsföreningen stå helt på egna ben.

2018 var den genomsnittliga belåningen per kvadratmeter 5 700 kronor. Det gällde då Sveriges bostadsrätter i sin helhet.

För nya bostadsrätter var den genomsnittliga belåningen per kvadratmeter 11 850 kronor (källa).

I storstäderna är ofta kostnaden för marken så hög att en ny bostadsrättsförening har 25 000 kronor i lån per kvadratmeter.

Kan en bostadsrättsförening bli skadeståndsskyldig?

För dig som sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening är det viktigt att du har koll på vad du måste göra inom ramen för ditt styrelseuppdrag. Om du inte uppfyller dina skyldigheter kan du i värsta fall drabbas av olika konsekvenser som att behöva betala skadestånd. Styrelsens skyldigheter kan variera. I den här artikeln ska vi ge dig som styrelseledamot i en bostadsrättsförening ökade kunskaper om vad som krävs av dig.

I en bostadsrättsförening fungerar styrelsen som det organet som verkställer beslut och är föreningens ledning. Styrelsen bär i regel ansvaret för organisationen i bostadsrättsföreningen. Det är också styrelsen som har i uppgift att förvalta de angelägenheter som rör bostadsrättsföreningen, vilket regleras i 7 kapitlet 4 § lagen om ekonomiska föreningar. Även om föreningsstämman ska fatta många beslut, är det även vissa frågor som styrelsen ska besluta om. Bland annat anges i 2 kapitlet 2 § bostadsrättslagen, att frågor som rör antagande av nya medlemmar i föreningen, är sådana frågor som det oftast åligger styrelsen att ta ställning till. Annan sådan fråga som styrelsen normalt sätt ska besluta om är avgifterna som ska tas in av medlemmarna i förening. Ändring av insatsen är dock inte en fråga som styrelsen får besluta om i normala fall.